疫情期的租金减免可否按租赁变更处理

疫情期的租金减免在一定条件下可不按租赁变更处理 ，而是可采用实务变通的简化处理方法 。具体分析如下：租赁变更的界定：IFRS16附录A术语定义部分指出，租赁变更指租赁范围或者租赁对价的改变
，且这些改变不属于租赁合约原来的条款或条件的一部分，例如增加或终止对一项或多项标的资产的使用权利 ，或者延展或缩短租赁期间。

受疫情影响
，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形 ，并承担相应举证责任
。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见 、不能避免、不能克服”的客观情况
，属于不可抗力事件。

征求意见稿提出，新冠疫情相关租金减免仅适用于由疫情直接引发的租金减免 ，并需满足以下三个条件：租赁付款额变动导致的修改后的租赁对价实质上等于或少于租赁付款额变动前的租赁对价；减租仅针对2020年原本应支付的租赁付款额；租赁合同中其他条款和条件未发生实质性变化 。

租赁减免3个月租金的承租人会计处理需区分两种情况：签署合同时直接约定减免
，或因疫情影响减免
。

如春节期间的旅游租赁）可主张不可抗力解约；因疫情停业的可主张情势变更减免租金，法院通常会根据公平原则分摊损失。疫情期间提前终止租房合同 可行性：承租人可自愿承担违约金（如一个月房租）提前解约 ，以减少损失 。注意事项：需与房东协商一致
，并保留书面协议或沟通记录，避免后续纠纷
。

如任何一方主张的不可抗力理由发生在租赁合同订立前 ，或发生在不可抗力终止时间后，则不可以主张免责。综上所述
，疫情对租赁合同的影响是多方面的，包括合同履行
、租金减免、合同变更或解除以及不可抗力的起止时间等 。

“餐企因疫情交不起房租,···”比较高法:支持减租申请!

比较高法针对疫情期间餐企房租纠纷问题 ，明确支持餐企减租申请
，并出台多项处理指导意见，包括不允许房东因临时交不起房租解除合同 、支持酌情减租或调整交租期限
、承租国企和事业单位商铺有免租政策、完全交不起租金支持解约以及明确疫情属于不可抗力等
。

符合条件的承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户 ，比较高可减免6个月房租。具体减免政策如下：减免对象：2022年承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户 。减免标准：中高风险地区：被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内承租的
，减免当年6个月租金
。

被列为疫情中高风险的地区，对承租市 、区所属行政事业单位和国有企业国有房产的服务业小微企业和个体工商户 ，减免6个月租金
，其他地区减免3个月。倡导非国有物业业主与租户协商免租
、减租、缓租 。鼓励金融机构对减免租金的出租人给予优惠利率质押贷款支持。

通知明确，对承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户 ，要在2022年普遍减免3个月租金；对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内
，承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户，再补充减免3个月租金
。

疫情下,如何让房东减租

在疫情下 ，承租人可通过证明租赁合同存在法定减免条件 、适用不可抗力或情势变更原则
、依据合同约定减免情形，与房东协商或通过法律途径争取减租。

与房东商讨减租时
，最佳话术应体现出诚恳、合理的态度，同时充分说明减租的必要性和自身的良好租客形象 。在与房东讨论减租问题时 ，首先要表达出诚恳和尊重
。可以这样说：房东您好
，非常感谢您一直以来对我的关照。我想和您商量一下关于租金的问题 。

要让房东免租，需通过友好协商 、说明实际困难等方式争取 ，同时尊重房东的自主决定权
，具体可从以下方面着手：友好协商免租新型肺炎对租客和房东均造成影响，广东的呼吁体现了社会关怀
。此时应以平和
、诚恳的态度与房东沟通 ，避免强势或施压。

餐企可以让房东酌情减租
，或者调整交租期限一般情况下，支持房东和餐企双方变更合同的请求 。由于疫情和疫情防控措施导致营业额下降、回笼资金困难 ，根据公平原则
，酌情调整租金或者是调整交付租金的期限的请求会得到支持
。

南京市对参与疫情房租减免的纳税人,给予房产税困难减免

〖壹〗 、政策背景与目的2020年2月17日，国家税务总局南京市税务局发布《南京市关于对参与疫情房租减免的纳税人给予房产税困难减免的实施细则（试行）》 ，旨在疫情期间为中小微企业减负，体现国家关怀
，支持其健康发展。适用主体范围 企业类型：包括国有企业、非国有企业及个人，覆盖所有参与房租减免的市场主体 。

〖贰〗
、免征农产品批发市场、农贸市场房产税和城镇土地使用税
。对承担商品储备政策性业务的企业自用房产 、土地免征房产税和城镇土地使用税。对受疫情影响严重的行业纳税人和增值税小规模纳税人 ，暂免征收2022年房产税
、城镇土地使用税 。其他行业纳税人生产经营确有困难的
，可申请减免房产税、城镇土地使用税。

〖叁〗 、房产税：纳税人由于新冠肺炎疫情给予租户房租临时性减免的，可按实际租金收入的一定比例（如12%）缴纳房产税
。若免除租户租金 ，房产税为零；若减免部分租金
，则按减免月份的实际租金收入计算房产税。城镇土地使用税：纳税人按减免租金的减免比例及减免月份数享受对应的城镇土地使用税困难减免 。

〖肆〗
、疫情期间企业减免租户房租，报税需根据不同税种分别处理 ，增值税、房产税 、企业所得税处理方式各有不同
。具体如下：增值税不需要视同销售：企业减免房租的行为在增值税上不需要视同销售处理。

〖伍〗
、房东房产税减免：企事业单位、社会团体等向专业化住房租赁企业出租住房
，或出租经批准的“商改租
”“工改租”住房用于居住的，房产税暂减按4%征收（原税率通常为12%） 。